רוכש נכס? 3 בדיקות מקדמיות שאתה חייב לבצע

רגע רכישת דירה הינו רגע שרובנו מייחלים לו וככזה הוא מלווה בהתרגשות עצומה לצד השקעה כספית גדולה. לאור כך, תהליך זה הינו ארוך והוא מצריך מאתנו עריכת בדיקות שונות בתחום המשפטי, התכנוני והפיזי. שלב הבדיקות בטרם החתימה על הסכם הרכישה הינו שלב קריטי שאסור לוותר עליו.

רגע לפני שאתם ממהרים לעשות את עסקת חייכם ולחתום על חוזה הרכישה, ריכזנו עבורם שלוש בדיקות מקדמיות שחשוב מאוד לבצע. חשוב לציין שרשימה זו אינה ממצה את כל הבדיקות, ותמיד נמליץ על ליווי מקצועי של עו"ד לענייני מקרקעין הבקיא בתחום שיוכל ללוות אתכם ולהדריך אתכם. ויפים דברים של אריאל אורן (עו"ד) בנושא זה: "העסקה החשובה לאדם שעמל כל ימי חייו היא ביתו, ולא ינהג בה בזלזול".

#1 בדיקות משפטיות – בדיקת זהות בעלי הנכס בנסח טאבו

אז ביקרתם בנכס ומצאתם שהדירה שהוצגה לכם עונה על כל הדרישות שהצבתם לעצמכם עת התחלתם בתהליך חיפוש דירה לרכישה. הבדיקה הראשונה שנמליץ לבצע הינה בדיקת זהות פרטי בעלי הנכס על פי תעודת זהות אל מול הנסח טאבו. בדקו שהפרטים זהים ושאין טעיות סופר לדוגמא: ספרה חסרה במספר תעודת הזהות, רישום שם באופן שגוי וכו'. ככל שקיימת טעות סופר עליכם לבקש מבעל הזכויות לפנות בבקשה לתיקון הרישום בנסח.

תשומת לבכם, ישנם מצבים בהם הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין ואז תדרשו להוציא "אישור זכויות" ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.

הוצאת נסח טאבו הינה קלה ומהירה, באמצעות האינטרנט ובעלות אגרה של 15 ₪. הדבר היחיד שיידרש מכם הינו לבקש מבעל הנכס את מספר הגוש והחלקה של הנכס או לאתר את מספר הגוש והחלקה דרך האינטרנט על ידי הקשת כתובת הנכס.

מנסח הטאבו (מלבד פרטי בעלי הזכויות בנכס) תוכלו ללמוד האם קיימים עיקולים/שעבודים, משכנתא, מה חלקו של בעל הזכויות, האם רשומות הערות אזהרה וכו'.
תשומת לבכם, ייתכן שלא יהיו רשומים שעבודים בנסח טאבו ועל כן נמליץ לבדוק רישום שעבודים ברישומי רשם המשכונות.

המלצה – יכול שבעל הנכס יציע לכם לעיין בנסח טאבו שיש ברשותו אשר ייתכן ואינו מעודכן. מומלץ לא להסתפק בנסח טאבו זה ולהוציא נסח טאבו מעודכן שביחס למידע שהוא מספק עלותו שולית.

#2 בדיקה תכנונית – עיון בתיק הבניין

בדיקת האמור בנסח טאבו חשובה אך אינה מספקת לנו את כל המידע הדרוש על הנכס ועל כן יש לגשת למחלקת ההנדסה ברשות המקומית בה ממוקם הנכס ולבקש "תיק בניין". במסגרת תיק הבניין יש לבדוק האם הבניין נבנה בהתאם להיתר בנייה, לעיין בהיסטורית הבקשות שהוגשו למתן היתר וכו'. בנוסף יש לצלם לכם עותק של תשריט הבית המשותף.

דבר נוסף שחשוב לבדוק הוא את המצב התכנוני בסביבת הנכס. מה מתוכנן להיבנות במגרשים הגובלים עם הבניין שהנכם עתידים להתגורר בו (גני ילדים, מרכז מסחרי, פארקים) וכמו כן לוודא האם מתוכננת בנייה לגובה אשר יכולה להשפיע על ירידת ערך הנכס. מומלץ גם לבדוק מיקום של אנטנות קרובות ככל שישנן.

#3 בדיקת מצבו הפיזי של הנכס – בדיקת ליקויים נסתרים בדירה

בדירה עלולים להיות ליקוים שונים הנסתרים מן העין. על כן מומלץ להזמין חברת "בדק בית" אשר עורכת בדיקת ליקויים נסתרים. הבדיקה מתבצעת על ידי אנשי מקצוע (מהנדסים), אשר מגיעים לדירה ועורכים בדיקת תשתית באמצעות מכשירים ייעודים. בדיקה זו תימנע הפתעות מאוחרות כגון: רטיבות, מערכת חשמל לקויה ועוד.

רכישת דירה קרוב לוודאי הינה העסקה היקרה ביותר שתעשו בחייכם ולאור כך, אסור להקל ראש בכל הקשור לבדיקות המקדמיות של הנכס מכל הבחינות. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע שונים (חברת בדק בית, שמאי, מהנדס, עו"ד וכיוצ"ב), בעלי ניסיון שילוו אתכם, ידריכו אתכם וידאגו שלא תפספסו כלום. בשעה טובה ובהצלחה!